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民事判决书

(2008)修民一初字第176号

    原告曹新平,男,1963年11月出生,汉族,个体户,住武宁县城交通路188号2单元302室。

    委托代理人樊斌杰,江西东太律师事务所律师。

    被告熊秋菊,女,1953年8月出生,汉族,无业,住修水县义宁镇宁红大道172号301室。

    委托代理人付菊梅,江西东太律师事务所律师。

    委托代理人胡剑飚,修水县马坳法律服务所法律工作者。

    被告徐莲英,女,1971年6月出生,汉族,无业,住修水县义宁镇宁红大道172号301室。

    委托代理人徐小齐,男,1978年4月出生,汉族,无业,住址同上。系徐莲英之弟。

    原告曹新平与被告熊秋菊、徐莲英房屋买卖合同纠纷一案,本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人、被告的委托代理人已到庭参加诉讼,被告未到庭。本案现已审理终结。

    原告诉称,原告与两被告于2007年11月10日达成房屋买卖合同,被告熊秋菊将其所有的座落于修水县城宁红大道172号三楼301室房屋出卖给原告,在原告向被告支付了首付款135000元后,两被告才告诉原告房屋已被她们向银行设定了抵押,且房屋面积也没有当初说的100多平方米。原告当即表示既然房屋是这种情况就不购买了,被告也同意了原告的请求,并通过银行退回了100000元,余款35000元表示在以后再退还原告。但是至今两被告并没有将余款35000元退给原告,原告多次催要也没有结果。原告只得诉诸法院,请求判决两被告返还原告35000元并支付利息1633元。

    两被告辩称,原告在诉状中称被告尚欠其购房款35000元不属实。事实是原告购买被告房屋时,被告已告知原告实情,即房屋面积为98平方米,并在银行抵押了贷款,并表示只要原告付清了购房款,被告即会还清贷款将房产证交付原告,原告亦表示同意。在双方谈好价款后,于2007年11月10日签订了《房屋买卖合同》。当天,原告将首付购房款135000元交被告,被告将锁匙交付原告,并约定余款75000元在2007年12月底付清,违约者向另一方支付50000元违约金。随后原告就搬进了该房并进行了营业(小宾馆)。一星期后,原告对被告说房子不买了,所付135000元只要退给他100000元就行了。被告表示要50000元违约金,原告说50000元过多,只要退给他100000元整数就行了。被告见原告说得诚恳,也就退给他100000元。当即原告将锁匙交给被告、被告将100000元退给原告,并同时销毁了双方向对方所出的字据及合同。至此,双方的房屋买卖合同终止。因此,请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。

    经审理查明,原、被告于2007年11月10日订立《房屋买卖合同》,约定原告购买被告熊秋菊所有的位于修水县义宁镇宁红大道172号301室的住房一套(实为小宾馆),房价款为210000元,首付135000元,余款在2007年12月30日前付清。合同签订后,原告将首付款135000元交被告,被告将锁匙交原告并告知原告该房已在信用社抵押贷款,房产证亦在信用社。原告于同日占有了该房并进行营业。同月16日,原告以该房已在银行抵押贷款为由而要求终止合同,并要求被告返还其购房款。被告同意终止合同,同意返还原告购房款100000元,余款35000元被告以原告违约为由,作为违约金没有返还原告。被告退回给原告现金100000元后,原告交还了房屋锁匙并将合同退给被告徐莲英,徐莲英将合同书撕毁,双方终止了合同。原告认为被告不应该收取其35000元违约金,向修水县公安局报警。公安局告知他此案系民事纠纷,于是原告向本院起诉,提出前述诉讼请求。本院在审理中同时查明,二被告系母女关系,熊秋菊将属于自己所有的上述住房给徐莲英夫妇经营,徐莲英夫妇将该房改为小宾馆。

    上列事实,均系双方当事人在庭审及诉状和答辩状中相一致的陈述,足以认定。

    本院认为,原、被告之间的房屋买卖合同经双方协商一致,已经解除。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定:“抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”本案中,被告将自己已经在信用社设定了抵押的房屋出卖,其行为虽然有违《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的规定,但原、被告之间的房屋买卖合同并非当然无效。首先,被告已告知原告该房屋已在信用社设定了抵押;其次,原告可以以房屋价款代为清偿被告的债务以消灭抵押权,也可以在原告付清购房款前被告清偿债务消灭抵押权,因此该房屋买卖合同只有在抵押权人行使抵押权时才能认定无效。在原、被告履行该房屋买卖合同的过程中,被告已告知原告该房屋已在信用社设定了抵押,原告接受了被告的交付并实际对该房屋进行了占有和使用,且根据《中华人民共和国合同法》第一百五十二条的规定,原告在订立合同时已经知道他人(信用社)对该房屋享有权利(抵押权),因此原告以该房屋已设定抵押合同无效为由而要求解除合同的理由不充分。但被告同意原告的要求,可以认定双方合意解除合同。综上所述,在原、被告的房屋买卖合同中,订立合同时被告已将出卖物的权利瑕疵(已在信用社设定抵押)告知了原告并已按合同的约定履行了房屋交付手续,合同解除时又是双方合意,所以被告在这一过程中没有违约行为和缔约过失。但被告没有在取得首付款后立即清偿债务而消灭抵押权,这种怠于清偿债务的行为有违诚实信用原则,因此被告在本案中亦有一定的责任。在原、被告的房屋买卖过程中,原告使用和占有了标的物,且在理由不充分的情况下要求解除合同,该行为对被告造成了一定损失,被告以原告违约为由而收取原告的违约金有法律依据,且原告应当对被告的损失给予适当的补偿。在合同解除时,双方约定被告收取原告违约金35000元,原告对此约定提出反悔,从双方的买卖标的及被告的损失方面考虑,被告收取原告35000元畸高,酌情予以处理。原告要求被告支付利息的诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第一百一十四条之规定,结合本案的实际情况,判决如下:

    被告熊秋菊、徐莲英在本判决生效后十日内返还原告曹新平购房款15000元。

案件受理费675元,减半收取,由原告负担200元,由被告负担137.5元。

    如不服本判决,可在本判决书送达后十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江西省九江市中级人民法院。

                           

                     审  判  员  廖  祖  全

                     二○○八年四月二十一日

                     书  记  员  涂      丹

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